不動産の購入の仕方には、不動産会社を仲介する方法と売主から直売してもらう「売主直売」という2つの方法があります。今回は2つめの売主直売のメリットとデメリットに加え、不動産の購入についてよくある質問についてご紹介していきますので、購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

1. 売主直売(売主直販)とは 

不動産を購入する場合、通常は不動産仲介会社に仲介してもらうことがほとんどです。しかし、仲介を頼まず、不動産の売主と購入希望者が直接交渉して売買することを「売主直売(売主直販)」といいます。売主直売が行われるパターンとして多いのが、不動産会社自身が売主の場合。ちなみに売主直売のほかに「直接売買」「売主直売り」などと呼ばれることもあるので、覚えておいてください。

 

 

2. 売主直売(売主直販)の特徴とメリット 

それでは次に、売主直売のメリットについて見ていきましょう。主に以下の3つのメリットがあります。

 

 2-1. 直接交渉ができる

1つめは直接交渉ができるというメリットです。不動産会社の仲介がないので、自分の要望を直接伝えることができます。また、不動産の知識を持っている方ならば、直接交渉の方がよい結果になることも。

 

 2-2. 仲介手数料が無料

2つめのメリットは仲介手数料について。物件を購入する上で、もったいないと感じてしまうのが仲介手数料ではないでしょうか。売主直売の場合は、仲介会社がいないので、仲介手数料も必要ありません。仲介手数料は業者によって変動するものではなく、購入する物件の価格によって決まります。価格が高ければ高いほど、仲介手数料が高くなるという仕組みです。 

一見、仲介手数料がないのは大きなメリットに思えます。しかし、取引後のことを考えると、一概にそうとはいい切れません。取引後になにか問題が発生した場合、仲介会社がいることで、その問題に対応してくれます。また、中には仲介会社がいないことで、発生する問題も。自分で問題を対処できるという場合はよいですが、そうでない場合は仲介手数料を払うことで得られるメリットもある、ということを覚えておいてください。

 

 2-3. やりとりがスムーズ

3つめはやりとりについてのメリット。物件を購入する際には、設備や間取り、備え付けの家具など、細かい確認が必要になってきます。売主直売は、仲介会社が間に入らないため、問い合わせに対するレスポンスが早く、やりとりがスムーズにすすみます。また、急ぎの確認事項が発生した場合にも助かる場面が多いです。

しかし、買主側に不動産の知識がなかったり、売主側の会社に接客対応をする専門のスタッフがいなかったりした場合、逆に話がすすまないということも。このように、仲介会社がいないことで直接やりとりがスムーズにすすむこともあれば、そうでないケースもあるということも念頭に置いておきましょう。

 

 

3. 売主直売(売主直販)のデメリット

これまで、売主直売についてのメリットについてお伝えしてきました。ここからは、売主直売のデメリットについて解説していきます。メリットだけでなく、デメリットもしっかり見ていきましょう。

 

 3-1. 不動産の知識がなければ交渉できない

1つめのデメリットは不動産の知識について。不動産売買というのは、さまざまな専門的な知識が必要になります。不動産の知識がない場合、取引自体の始め方やすすめ方すらままならないケースも。また売主直売の場合は、売主が不動産の知識を持っていることが多く、買主側に知識がない場合は足元を見られる可能性があります。結果として、買主が損をしてしまうリスクもあるので注意が必要です。

 

 3-2. 説明書・契約書は売主の独自書式になる

2つめは説明書・契約書についてです。売主直売では、重要事項説明書や契約書を売主が用意した、独自書式のものを利用します。これ自体に法律上の問題はありません。しかし、売主独自の書式では客観的な視点が欠けていることがあります。そのため、確実に客観的な視点も入っている書類を求めるならば、仲介会社にお願いするのがよいといえます。

 

 3-3. 物件の選択肢が限られる

3つめのデメリットは、物件の選択肢について。売主直売の場合は、売主が所有している物件の中からしか選ぶことができません。売主によっては、所有している物件の数が極端に少なかったり、逆に多くの物件を所有していることもあったりと、まちまちとえいます。しかし、仲介会社とおすことで、物件の選択肢を広げることができるようになります。

なぜならば、売主と仲介会社の流通の仕組みや付き合いなどもあるため、仲介会社を通さないと購入できない物件が多く存在しています。優良な物件を購入するためにはその分、多くの物件を見る必要があります。購入する物件の選択肢を広げたいと考えるならば、さまざまな物件に精通している仲介会社を利用するのがよいでしょう。

 

 

4. QA】売主直売(売主直売)と仲介会社利用のよくある質問

 

売主直売のメリットとデメリットについてお伝えしてきましたが、いかがでしたでしょうか。大きなメリットがある分、デメリットも無視できないものもあると思います。ここでは、売主直売と仲介会社の利用についてのよくある質問について紹介していきますので、参考にしてみてください。

 

 4-1. 売主直売の物件購入する時のポイントは?

売主直売で物件を購入する際のポイントとしては、「専門的な知識を持っている人に同行してもらう」「近隣の物件の価格と比較する」という2つがあります。買主が不動産の知識をもっていない場合、取引において損をするような結果につながり最悪の場合、トラブルが発生するようなケースもあります。そんなとき、不動産関係の知識を持っている方に同行してもらうことで、自分で気づかない点を見つけたり、交渉を有利に進めるよう助言をお願いすることができます。 

また、売主直売の場合は、仲介手数料がかからないのでお得と考えてしまいがち。しかし、仲介手数料が無料であっても物件の価格が妥当でなければ、決してお得ではありません。気になる物件を見つけた場合、まずは近隣の物価の価格を比較してみて、その物件の価格が妥当なのか?ということを確認することを忘れずに。

 

 4-2. 売主直売での取引に向いている人ってどんな人?

売主直売に向いている人は、ズバリ不動産の知識がある人です。過去に不動産関係の仕事をしていた人など、基本的な知識に加えて専門家でしか知りえないようなことも知識として身につけていると尚よいです。そのような人であれば、取引をスムーズに進められるだけでなく、交渉も有利にすすめられることもできるでしょう。

 

 4-3. 不動産会社に相談するだけでも仲介料はかかる?

中には相談料がかかる会社もありますが、基本的に相談のみであれば無料です。売主との契約が成立した段階で、仲介手数料が発生するという成果報酬型になっているので安心してください。

 

 4-4. 仲介手数料って値下げ交渉できる?

法律で定められた上限金額の範囲内であれば、金額の調整は可能です。また、仲介手数料の金額は不動産会社と依頼主の同意によって決めるものなので、値下げ交渉することができます。そのため、交渉の結果によっては無料や半額などであっても法律上は問題ありません。

 

しかし、無茶な要求は心象が悪くなり、今後の関係に影響が及ぶリスクもあります。法律上で問題がないといっても、あくまで常識の範囲内で交渉することを忘れないようにしましょう。

 

 4-5. 仲介手数料の分割払いは可能?

結論からいうと、仲介手数料の分割払いはできません。一般的には、契約時と引き渡し時に現金で、もしくは引き渡し時に一括で支払う場合もあります。

 

 4-6. 売主直売か仲介利用、結局どっちがいい?

結局のところ、売主直売と仲介利用のどちらがよいのでしょうか。それぞれ両方にメリットとデメリットがあるので、難しいところではあると思います。ただ、売主が不動産会社で管理代行も行っている会社の場合はどうでしょうか。管理代行を行っているので、面倒な管理業務が不要であり、不動産会社ならではの豊富な知識を持ち合わせているので、売主直売と仲介利用の両方のメリットの恩恵を得られることもあります。ですので、どちらか決めかねた場合は、売主が不動産会社であり、管理代行を行ってくれるところを探してみるとよいでしょう。