不動産投資における不動産の管理方法について、迷われている方も多いのではないでしょうか。不動産の管理方法には、さまざまな種類があります。その中でも、今回は「サブリース」についての仕組みからメリット・デメリット、注意点などを中心に解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。
1. サブリースとは
サブリースとは、不動産のオーナーが所有している物件を不動産管理会社が一括で借り上げをして、入居者に又貸し（転貸）するという契約方法のことです。又貸しになるため、「オーナーと入居者」が契約するのではなく、「不動産管理会社と入居者」が契約するという形式になります。そのため、入居者はオーナーではなく不動産管理会社に家賃を支払うことになります。
1-1. サブリースの種類
サブリースの契約には「賃料固定型」と「実績賃料連動型」の2種類があります。
・賃料固定型（家賃保証型）
サブリースといえば、賃料固定型を選ぶ方が多いです。こちらは、家賃の価格が変動したり空室の有無に関わらず、一定の賃料が支払われるという契約方法。そのため、景気や情勢に左右されず、入居者が集まらなくても保証賃料として安定的に収入を得ることができます。
・実績賃料連動型（パススルー型）
一方の実績賃料連動型は、家賃の価格が変動した場合、オーナーに支払われる賃料も連動して変動します。家賃が高くなればそれだけ収入が増えますが、逆に低くなるとそれだけ収入が減ってしまいます。また、入居者の有無とも連動しているため、空室がある分だけ収入が減るというリスクも。
収入が増えるメリットがあるものの、景気や情勢、入居者の有無によっては大きなデメリットがあるということを覚えておいてください。
1-2. サブリースと一括借り上げの違い
サブリースと混同されがちな一括借り上げ（マスターリース）という契約方法があります。一括借り上げという点では同じですが、サブリースは「不動産管理会社と入居者」が契約するのに対し、一括借り上げは「オーナーと不動産管理会社」が契約します。
【サブリース】
・貸主：不動産管理会社
・借主：入居者
【一括借り上げ】
・貸主：物件のオーナー
・借主：不動産管理会社
このような形になります。
2. サブリースのメリット
サブリースについてお伝えしてきたところで、次にサブリースの4つのメリットについて見ていきましょう。
2-1. 管理業務をすべて任せることができる
不動産の管理には、以下のさまざまな管理業務が発生します。
・入居者の募集
・賃貸契約
・入退去
・家賃の集金
・入居者の対応
・リフォームや原状回復
など、これらをオーナーが1人で行うのは難しいでしょう。サブリースでは、これらの管理業務を不動産管理会社がすべて行ってくれます。特にこれは、会社員をしていて本業が忙しい方にとって大きなメリットでしょう。
2-2. 空室のリスクや家賃滞納のリスクを回避できる
空室があれば、それだけオーナーの収入が減ってしまいます。しかし、先述した「賃料固定型」契約ならば、空室があったとしても一定の賃料を受け取ることができます。仮に入居者が誰もいなかったとしても、家賃収入を安定して得ることができます。また、家賃滞納があったとしても、それは変わりありません。これも非常に大きなメリットだといえます。
2-3. 確定申告が簡単にできる
不動産からの収入には、確定申告を行う必要があります。サブリースでは、管理業務を不動産管理会社が行うことになるので、確定申告における収支管理が非常に簡単になります。
2-4. 相続税を抑えることができる
サブリースのメリットの1つとして、相続税を抑えるという効果があります。今のオーナーが亡くなり、物件の相続が発生すると同時に経営していた物件に相続税が発生します。ただ、不動産における相続税は、入居率が高い（入居者が多い）ほど、低くなると定められています。この入居率が100%（満室）である前提で相続税が計算されるため、結果的に相続税を抑えることができるのです。
3. サブリースのデメリット
サブリースには、4つのメリットがありました。ここからは逆に、4つのデメリットについて見ていきましょう。
3-1. 入居者を選ぶことができない
サブリースでは、不動産管理会社が管理業務を行うとお伝えしました。その中には、入居者の募集や入退去も含まれているので、オーナーが入居者を選ぶことができません。そのため、オーナーが好ましくない入居者がくる可能性もあります。
3-2. 収益が下がってしまう
自分ですべて不動産を管理する場合、家賃がそのまま全額収益になります。しかし、サブリースの場合はオーナーと入居者の間に不動産管理会社が入るため、家賃が全額収益になるというわけではありません。オーナーに支払われる金額は、家賃の約80～90%が相場です。空室や家賃滞納のリスクを回避でき、安定して収益を得ることができるサブリースですが、このようなデメリットがあるのです。
3-3. 賃料が見直しされる
賃料固定型であれば、空室や家賃滞納があったとしても一定の金額を得ることができます。ただ、それはあくまで契約期間のみに限ります。多くの不動産管理会社では2～5年ごとの周期で契約更新を行います。
その度に賃料の見直しも行い、賃料を下げることで結果的にオーナーに支払われる金額が低くなることがほとんどです。そのため、賃料固定型であっても契約時に掲示された金額はいつまで保証されるのか？という確認を忘れないようにしましょう。
また、中には〇〇年保証と謳っていたり、何十年という長期の契約期間を設定していることもありますが、契約書に「賃料の見直しができる」という旨が明記されている場合が多いため注意してください。
3-4. 免責期間に注意
サブリースには、「免責期間」というものが設定されている場合があります。これは入居者が退去後、新しい入居者を入居付けする期間として、1ヵ月～半年ほどは家賃収入を支払ってくれないという期間のこと。そのため、不動産管理会社との契約の内容をしっかりと確認するようにしてください。
4. サブリースの際に注意すべきポイント
サブリース契約をする際には、いくつかの注意点があります。ここからは、その注意点について一つひとつ見ていきましょう。
4-1. 保証賃料の設定と妥当性
1つ目の注意点として、保証賃料がどれくらい入ってくるか確認しましょう。先述したように、収益として入ってくるのは家賃の80～90%が相場です。この数字は、物件や不動産管理会社によって変動します。そのため、サブリース契約を結ぶ不動産管理会社を決める際には、以下のことを確認しましょう。
・物件周辺の家賃の相場と入居率
・保証賃料は家賃の何%が収益として入ってくるのか
・その%が物件や周囲のエリアから見て適正かどうか
・保証賃料が下がったとしても、赤字にならないか
4-2. 賃料の見直し周期
賃料が見直しされる周期について、以下のことを確認しておきましょう。
・賃料が固定で支払われる期間はいつまでなのか
・賃料は何年ごとに見直しがされるのか
・賃料は最低でどれくらいまで下がる可能性があるのか
・賃料を過去に見直した際の金額
4-3. 免責期間はどれくらいか
家賃収入が入ってこない免責期間についても確認が必要です。免責期間に入るタイミングとしては、「サブリース契約の開始後」「物件の新築後」「入居者の退去後」の3つがあります。免責期間については、以下のことを確認してください。
・免責期間はどれくらいあるのか
・免責期間の長さは適切か
・サブリース契約の開始後、物件の新築後、入居者の退去後それぞれに期間の違いはあるか
4-4. 原状回復やリフォームなどの費用の負担
原状回復やリフォームなどの費用は、オーナーと不動産管理会社のどちらが負担するのかを確認しましょう。基本的にサブリースにおいては、不動産管理会社が負担しますが、サブリースすべてがそうとは限らないので、覚えておいてください。
4-5. 解約条件とトラブル
サブリースは、借地借家法に基づいて契約を交わします。これは、オーナーよりも不動産管理会社の方が保護されやすい内容になっています。そのため、オーナーからのサブリース契約の解約または更新の拒絶は、原則として正当事由がなければできない定めになっています。しかし、不動産管理会社からは、正当事由がなくても解約することが可能です。
サブリース契約の際には、いざというときのためにも解約条件についてしっかりと確認しておくようにしましょう。
4-6. 信頼できる会社かどうか
サブリース契約というのは、その契約相手である不動産管理会社と長期的な付き合いをしていくことになります。そのため、不動産管理会社が信頼できるかどうか？というのは非常に重要で、それを見極めるために以下について確認しましょう。
・不動産管理会社の実績（これまでどれくらいの入居率があるのか）
・物件周辺の需要や特性について精通しているか
・これまでのサブリースによる実績の口コミの評判はどうか
・集客力（入居者を集める力）はどれくらいあるか
・経営状況は良好で倒産する恐れはないか
5. まとめ
サブリースには、オーナーにとって大きなメリットがあるものの、無視できない大きなデメリットもあることを忘れてはいけません。そのメリットとデメリットを踏まえた上で、サブリース契約をするのかどうかを検討しましょう。また、長期間における付き合いになるため、信頼できる不動産会社を見つけることが非常に重要だということを覚えておいてください。