サラリーマンでも副業として始めることができる不動産投資ですが、その魅力のひとつに節税効果があります。
給与から天引きされる税金を軽減する形で資産作りにあてることが可能です。
実際に不動産投資で節税できる方法を知らない方も多いのではないでしょうか。
今回は不動産投資が節税になる理由と、実際にどのように節税するのかを解説します。
1. 不動産投資が節税になる仕組み
不動産投資はサラリーマンであっても節税効果があります。
まずは、節税になる理由と仕組みを説明します。
1-1. 不動産投資が節税となる対象の人は？
不動産投資が節税になる対象となる人は、税金を納付しているすべての人です。
節税効果の高さは、どの程度の税金を納付しているのかによって異なります。
より多くの税金を納めている人（課税所得が高い人）のほうが節税効果は高くなります。
サラリーマンの場合、所得税は会社の給与から天引きされますが、不動産投資をすれば、一度天引きされた所得税の一部が還付されます。
また、住民税は課税所得が下がることにより、節税効果を生みます。
1-2. 不動産投資が節税になる理由
不動産投資が節税になる理由は2つあります。
1つは確定申告において、さまざまな経費を計上できることです。不動産所得と給与所得は総合課税制度による『損益通算』することが可能です。
課税所得が下がることで所得税が減少し、すでに給与から天引きされている所得税との差額が還付される形で節税効果を生みます。
課税所得の式は以下で表すことができます。
課税所得＝給与所得＋（不動産所得－経費）
経費が不動産収入を上回ると、式中の『不動産所得－経費』が赤字になり、給与所得が減少して課税所得が下がり税金が安くなるということです。
また住民税も本来納めるべき税額よりも少なくなります。
2つめは、相続や贈与を現金で行うよりも不動産で行ったほうが評価額が下がることが理由です。
現金で不動産を購入し、不動産経営をしている状態で相続や贈与を行えばそこにかかる税金を安くできます。
2. 不動産投資の節税で計上できる経費
不動産投資で得た所得に対して、確定申告で経費計上できることが節税につながります。
そこで経費として計上できるものに何があるのかを説明します。
2-1. ローンの金利
不動産投資として物件を購入する際にローンを組みますが、その毎月のローン返済のうち金利部分を経費として計上できます。
ただし、ローン返済額そのものは経費にできません。
また、金利部分でも経費として費用計上できるのは建物部分のみです。
土地部分は対象外なため、注意しましょう。
2-2. 減価償却費
不動産投資の経費として高い節税効果があるのが減価償却費です。
不動産の場合には建物の資産価値が経年により下がるため、経費として計上できます。
償却期間は法定耐用年数で決まっていますが、建物の種類によりその年数が次のように異なります。
- 木造 22年
- 鉄骨 34年
- 鉄筋（鉄骨）コンクリート 47年
1年間の減価償却費は定額法により計算しますが、耐用年数により定額法償却率というものが決まっています。建物の築年数により減価償却費が変動するため、経費として算出したい場合は前もって自分で計算するようにしましょう。
2-3. 固定資産税
固定資産税は、住んでいる・住んでいない、使っている・使っていないに関わらず、不動産を所有していれば毎年納付する必要があります。
固定資産評価基準に従って市町村が決めた固定資産税評価額をもとに、以下の計算式で固定資産税を算出します。
固定資産税評価額（市町村ごとに異なる）×税率
固定資産税も経費計上ができるため、節税対策になるでしょう。
2-4. 管理委託料
不動産投資は賃借人の募集や建物の管理業務などを管理会社に委託します。
そこで支払う管理委託料も、必要経費として計上できます。
一棟物件を購入して自分で管理するオーナーもいますが、サラリーマンであれば時間を取られないように管理会社に任せることがおすすめです。
2-5. 管理費
賃貸を運用する不動産の管理費も、必要経費として認められます。
特に中古物件を購入する場合、修繕積立金の不足などにより管理費が高くなるケースがあります。
2-6. 修繕費
不動産は経年による老朽化で補修が必要です。
そこで発生した修繕費も、必要経費として計上できます。
入居者が退去したあとのリフォーム費用や故障した室内設備の交換費用ももちろん経費です。
中古物件を購入すると修繕費がかかる場合が多いため、
経費として計上し、少しでも節税につながるようにしましょう。
3. 不動産投資で節税する際の注意点
不動産投資が節税になるのは、実は『減価償却費』で大きく不動産所得金額を引き下げることができるからですが、償却期間を過ぎてしまうと経費が減少するため、節税とならない場合があります。
減価償却費を利用する場合、償却期間が決まっているため、中古物件を購入する際には償却期間を確認しておくことが大事です。
またローン返済の金利部分（ただし建物部分のみ）も経費として大きなウェイトを占めるため、ローンを組まないと節税効果は薄れます。その点も注意しましょう。
さらに、減価償却するということは、売却時に不動産取得費を引き下げる点にも注意が必要です。
不動産取得費が安くなれば課税譲渡所得が高くなり、譲渡所得税も増えます。節税効果が薄れてしまうため、注意しましょう。
4. サラリーマンが不動産投資で節税するケース
サラリーマンが不動産投資をして節税する方法は5種類あります。
それぞれについてどうやって節税できるのかを紹介します。
4-1. 不動産所得として確定申告する
一般的にサラリーマンが不動産投資で節税する場合には、確定申告は『白色申告』で行います。
白色申告で節税したい場合には、『不動産所得』として申告しましょう。
確定申告を行う際には次のような書類を用意します。
- 確定申告書B
- 収支内訳書
- 不動産売買契約書
- 賃貸契約書
- 家賃送金明細書
- 売渡精算書（不動産購入時の費用明細）
- 税金納付通知書
- ローンの借入返済表
- 管理費などの領収書
- 会社の源泉徴収票
確定申告書と収支内訳書に必要な金額を記入し、不動産所得がマイナスとなれば給与所得から差し引いて、所得税額（＋復興特別所得税額）を算出し還付額を計算します。
4-2. 事業所得として確定申告する
サラリーマンでも確定申告を『青色申告』ができます。
青色申告には次のような特徴があります。
- 最大65万円の特別控除が受けられる
- 家族の給与を経費計上できる
- 損失赤字を3年間繰り越せる
- 複式簿記の帳簿が必要
ただし次のような条件もあるため、注意しましょう。
- 不動産の貸付開始から2カ月以内に『青色申告承認申請書』を提出する
- 65万円控除を受けるためには事業規模の貸付が必要
不動産の事業規模とは、アパートやマンションを10室以上か、戸建て住宅を5棟以上保有することとされています。
不動産投資が事業規模でない場合は10万円しか控除されないため、青色申告を行う場合は注意しましょう。
4-3. 法人化する
サラリーマンでも法人化することが可能です。
運用している不動産の規模にかかわらず法人化はできますが、メリットとデメリットを把握しておくことが大切です。
不動産投資で法人化するメリットは、税率が下がることです。
個人所得は最大で所得税率が45%ですが、法人の場合には法人税や地方法人税などすべて合わせても最大で33.5%となります。
しかし、法人化すれば不動産収入は自由に使えないといったデメリットがあります。
法人の維持費もかかるため、メリットとデメリットを考慮して法人化するか否かを検討する必要があります。
4-4. 相続税で利用する
不動産投資として購入した物件を相続すれば、現金を相続することに対して相続税の節税です。
相続税の場合、土地や建物の価値が実勢価格の7～8割程度に評価されます。。
また、賃貸にすることで売却などが制限され、活用されにくいという理由で相続税評価額を大きく引き下げられます。
節税したい場合は相続税を視野に入れることも大切です。
4-5.贈与税で利用する
不動産は『生前贈与』を行うことで贈与税の節税が可能です。
『相続時精算課税制度』を利用すれば、2,500万円を限度に特別控除を受けることができます。
注意が必要なことは、この制度を利用すると相続税の計算は贈与時点の価格で評価されるということです。
土地が値上がりすれば得をしますが、運用している不動産の建物評価額が下がっても、贈与時点の高い評価額が適用されてしまいます。
値上がりが期待できる土地の中古アパートを生前贈与するような形であれば、恩恵を受けることができるでしょう。
まとめ
税金を天引きされるサラリーマンでも、不動産投資で節税できることがわかります。
また、節税の方法にはいくつかの種類があります。不動産投資で節税をしたい場合はより有利になるように詳しく理解しておきましょう。
